GERAÇÃO DE PLANTAS DE VALORES GENÉRICOS COM APLICAÇÃO DE REGRESSÃO GEOGRAFICAMENTE PONDERADA
O uso da planta de valores genéricos (PVG) para fins de tributação imobiliária é uma eficiente ferramenta que os municípios dispõem para formação da base de cálculo do imposto predial e territorial urbano (IPTU). Essa base de cálculo é obtida, em geral, por meio de processos de avaliação em massa de imóveis. Nesse processo, um desafio comum é encontrar um modelo capaz de tratar adequadamente os habituais efeitos espaciais. Para tanto, este estudo investiga a aplicação da regressão geograficamente ponderada (GWR) na avaliação em massa de imóveis urbanos, comparando seus resultados com os obtidos pela regressão clássica (OLS). O estudo contou com 118 dados de apartamentos dos bairros Trindade e Agronômica, em Florianópolis/SC, dos quais 100 foram utilizados para gerar os modelos e 18 para validá-los. Os valores preditos pelas modelagens foram utilizados de forma combinada com o interpolador de krigagem para gerar uma PVG representativa da área em estudo. Os resultados mostraram superioridade da modelagem GWR em todos os indicadores de qualidade e desempenho, com predições muito mais precisas, demonstrando ser essa uma alternativa viável para geração da base de cálculo do IPTU, possibilitando, assim, uma tributação mais justa e equânime, pilares basilares para que se alcance justiça fiscal.
GERAÇÃO DE PLANTAS DE VALORES GENÉRICOS COM APLICAÇÃO DE REGRESSÃO GEOGRAFICAMENTE PONDERADA
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DOI: 10.22533/at.ed.13320231118
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Palavras-chave: Regressão Geograficamente Ponderada (GWR). Planta de Valores Genéricos (PVG). Economia Imobiliária. Engenharia de Avaliação de Imóveis. Econometria Espacial.
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Keywords: Geographically Weighted Regression (GWR). Property Value Map (PVG). Real Estate Economics. Real Estate Valuation Engineering. Spatial Econometrics.
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Abstract:
The use of the Property Value Map (PVG) for real estate taxation purposes is an efficient tool that municipalities can use as the calculation base to establish the Brazilian property tax (IPTU). This calculation base is generally obtained through mass valuation processes of real estate. A common challenge in this process is finding a model capable of adequately treating the usual spatial effects. To this end, this study investigates the application of geographically weighted regression (GWR) in the mass evaluation of urban real estate, comparing its results with those obtained with classical regression (OLS). The study could count on 118 data points from apartments in the Trindade and Agronômica neighborhoods in Florianópolis/SC, of which 100 were used to generate the models and 18 to validate them. The values predicted by the models were used in combination with the kriging interpolation to generate a property value map representative of the area under study. The results showed the superiority of the GWR modeling in all quality and performance indicators, with much more accurate predictions, revealing it to be a viable alternative for the generation of the calculation base of the IPTU tax, thus enabling a fairer and more equitable taxation, basic pillars for achieving fiscal justice.
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Número de páginas: 29
- LUIZ FERNANDO PALIN DROUBI
- MURILO DAMIAN RIBEIRO
- NORBERTO HOCHHEIM
- CARLOS AUGUSTO ZILLI
